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Laborales Financieros Jurídicos Empresariales LaboralesLas SPV (Special Purpose Vehicles) son sociedades creadas con un propósito específico y se utilizan habitualmente en el sector inmobiliario para desarrollar, adquirir, financiar o gestionar un proyecto concreto. Esta estructura permite separar jurídica y financieramente el proyecto del resto de actividades del grupo, facilitando su gestión, financiación y control.
En España, constituir una SPV para desarrollar una inversión inmobiliaria implica asumir una serie de obligaciones fiscales, contables y administrativas que deben analizarse desde el inicio y mantenerse durante todo el ciclo de vida del proyecto.
La tributación dependerá, entre otros factores, del tipo de inmueble, la actividad desarrollada, la estructura de financiación y la existencia de socios o entidades vinculadas.
No existe un impuesto específico para las SPV inmobiliarias. Al tratarse generalmente de sociedades mercantiles, están sometidas al sistema tributario español y a los impuestos que correspondan según las operaciones que realicen.
Entre las principales obligaciones fiscales de una SPV inmobiliaria se encuentran el Impuesto sobre Sociedades, el IVA, el ITP-AJD, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), las retenciones y determinadas obligaciones relacionadas con operaciones vinculadas.
Una SPV inmobiliaria debe presentar anualmente el Impuesto sobre Sociedades mediante el Modelo 200 y tributar por los beneficios obtenidos durante el ejercicio.
En la base imponible podrán integrarse, entre otros, los ingresos procedentes de:
Además de la declaración anual, dependiendo de las circunstancias de la sociedad y de su tributación, la SPV puede estar obligada a realizar pagos fraccionados a cuenta del Impuesto sobre Sociedades.
Una correcta planificación resulta especialmente importante en proyectos inmobiliarios de varios años, donde pueden existir distintas fases de adquisición, promoción, explotación y posterior venta del activo.
La fiscalidad indirecta es uno de los aspectos que requiere mayor atención en una SPV inmobiliaria, ya que el tratamiento fiscal dependerá tanto del inmueble como de la naturaleza de cada operación.
En materia de IVA, determinados arrendamientos y operaciones inmobiliarias pueden estar sujetos al impuesto. Por ejemplo, el alquiler de locales comerciales está generalmente sujeto a IVA, mientras que el arrendamiento de viviendas destinadas exclusivamente a uso residencial está, con carácter general, exento, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la normativa.
La adquisición o transmisión de un inmueble también puede quedar sometida, dependiendo del caso, a:
Determinar correctamente qué impuesto corresponde a cada operación es fundamental antes de realizar una adquisición o transmisión inmobiliaria, ya que puede tener un impacto significativo en el coste y la rentabilidad final de la inversión.
Cuando la SPV sea titular de uno o varios inmuebles en España deberá tener en cuenta también los impuestos de ámbito local.
Uno de los principales es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), gestionado por el ayuntamiento del municipio en el que se encuentre situado el activo.
Dependiendo de la ubicación, las características del proyecto y las operaciones realizadas, también pueden existir otras tasas y tributos municipales que deben incorporarse a la planificación financiera de la inversión.
Es habitual que una SPV inmobiliaria forme parte de una estructura empresarial más amplia y realice operaciones con sus socios, accionistas u otras sociedades del grupo.
Entre ellas pueden encontrarse:
Estas operaciones deben realizarse, con carácter general, conforme al principio de valor de mercado y pueden estar sujetas a obligaciones específicas de documentación e información.
Por ello, cuando una SPV pertenece a un grupo nacional o internacional, es importante analizar desde el principio cómo se estructurarán las relaciones financieras y comerciales entre las distintas sociedades.
La financiación es otro de los elementos clave en la estructuración fiscal de un proyecto inmobiliario.
Una SPV puede financiar sus inversiones mediante capital aportado por los socios, financiación bancaria, préstamos de inversores o préstamos procedentes de otras sociedades del grupo.
Especialmente en estructuras internacionales, los préstamos intragrupo requieren un análisis fiscal adecuado para determinar las condiciones de financiación, la remuneración aplicada y el tratamiento de los intereses.
Diseñar correctamente la estructura financiera desde el inicio puede ayudar a evitar contingencias fiscales durante el desarrollo del proyecto.
Además de los principales impuestos, una SPV puede estar obligada a practicar retenciones e ingresos a cuenta sobre determinados pagos.
Estas obligaciones pueden aparecer, por ejemplo, en pagos relacionados con:
En estos casos, la sociedad deberá presentar los correspondientes modelos tributarios periódicos y resúmenes anuales ante la Administración tributaria.
La fiscalidad de una SPV inmobiliaria no depende únicamente del valor de la inversión. La finalidad del proyecto, el tipo de inmueble, su uso, la estructura societaria, la procedencia de la financiación o la existencia de inversores internacionales pueden modificar considerablemente sus obligaciones fiscales.
Por este motivo, la planificación debería realizarse antes de constituir la sociedad y ejecutar la inversión, especialmente cuando se trata de estructuras internacionales o proyectos inmobiliarios de elevado valor.
Una adecuada estructuración permite:
En UR Global asesoramos a inversores, empresas y grupos internacionales en la constitución, estructuración y gestión de SPV inmobiliarias en España.
Nuestro equipo acompaña al inversor durante las distintas fases del proyecto, ofreciendo soporte en materia fiscal, contable y administrativa, desde la creación de la estructura y adquisición del activo hasta su explotación y eventual desinversión.
Contar con una estructura correctamente diseñada desde el inicio permite desarrollar inversiones inmobiliarias en España con mayor seguridad jurídica y fiscal, anticipando las obligaciones asociadas al proyecto y reduciendo posibles contingencias.
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